文章專欄
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發 佈 者
李明諭律師
發 佈 日 期 2010/10/13
標 題 房仲業者「不得收取差價」
日前看到電視台「關鍵年代」談論法拍屋,其中主持人就房仲業者「不得收取差價」之問題詢購屋達人張淳淳,孰料僅是隻字片語而過,並未有深入解釋;唯此問題應屬購屋糾紛之大哉問,消費者焉能不知。

蓋政府為求保障購屋買賣雙方消費者權益,特立不動產經紀業管理條例,避免經紀即仲介業者仗恃資訊優勢,藉由交易平臺角色恣意操縱市場買賣交易進行,故制定該管理條例規範經紀業、經紀人員應遵守之業務及責任,行政機關得據此獎勵、行政裁罰事項。

而經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收;違反此項規定者,其已收取之差價或其他報酬,須於加計利息後加倍返還支付人;經營仲介業務者應明確揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處,不動產經紀業管理條例第19條、第20條載有明文;又「差價」,依同條例第4條第9款係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。另依「中央主管機關規定之報酬標準」依內政部89年5月2日台(89)台內中地字第8979087號函文揭示「…二、(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準…」。

至於經紀業者違反本條例第19條第1項者收取差價或其他報酬時,處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰;經處罰並限期改正而未改正者,應連續處罰;如為經紀人員,應予6個月以上3年以下之停止執行業務處分;受申誡處分三次者,應另予6個月以上3年以下之停止執行業務處分;受停止執行業務處分累計達5年以上者,廢止其經紀人員證書或證明,同條例第29條第1項第2款、第2項、第31條第1項第2款、第2項分有明定。觀之該條例第19條規範文句,經紀業、經紀人員違反規範所生罰鍰、行政裁罰處分規定及第1條立法意旨,可知係為防免仲介業者以差價約定巧取不當報酬,強制其依照中央主管機關規定報酬標準計收,避免其仗恃資訊優勢,以交易平臺角色恣意操縱交易、哄抬價格,使不動產買賣交易價額透明公開化,而第19條第2項甚且規範違反規定,所收取之差價或報酬,應加計利息「加倍」返還支付人,之所以有該等「加倍」返還規範,亦係立法者認為僅以所收取差價報酬返還,不足以限制、處罰該等操縱行為,而「加倍」返還之立法方式,更存有將此不當差價報酬之兩倍,作為支付人可得請求懲罰性損害賠償預定性質。又該條例第19條規定應屬法律強行法規中禁止規定之取締規定,違反前揭規定之行為雖不至無效,然應依同條第2項加倍返還,雙方當事人亦不得預先以特約排除。

茲就上述,野人獻曝供購屋買賣雙方消費者參考。

 

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