買預售屋前，一定要知道的風險
購買台灣預售屋雖然可能有價格優勢和客變彈性，但相較於成屋，存在更高且複雜的風險。

以下是主要的風險分析：

一、 最大風險：建商財務危機與「爛尾樓」風險
建商倒閉、落跑：這是預售屋最致命的風險。建商可能因財務槓桿過高、經營不善、市場景氣反轉或惡意詐騙等原因倒閉或負責人失聯，導致工程停擺。揭開壓垮建商變爛尾樓的5大元兇，轉載今周刊胡偉良撰文分析，計有五大原因:
1. 央行信貸集中度限制，導致資金斷鏈
央行將營建業放款占比限縮至35%，導致銀行對建商「全面緊縮授信」。即便是合法、風險不高的都更案，也難以取得足夠的開發融資。
由於資金週轉困難，導致工程進度停滯或延誤，最終走向爛尾。這是目前最核心的制度性成因之一。
2. 利率持續上升，資金成本飆升
房市自2022年起進入升息循環，建商財務成本大幅增加。
過往以高槓桿操作的業者，原本倚賴預售金流支撐工地進行，如今利息負擔沉重，加上資金調度困難。
升息環境對資金鏈薄弱的建商造成極大壓力，尤以預售案為主。
3. 預售市場買氣急凍，銷售金流斷裂
政府打炒房、限貸措施導致買氣驟降。預售案開賣後若去化不佳，導致無法回收足夠工程款，建商只能靠自有資金或銀行貸款撐場。
在市場反轉下，建商「賣不動、借不到、蓋不完」，形成惡性循環。銷售不順直接影響工程資金流，是爛尾風險快速升高的重要因素。
4. 營建成本高漲與缺工雙壓
建築原物料成本近年飆升，鋼筋、水泥、鋁窗、空調等價格皆創新高。
台灣缺工問題嚴重，導致工期拉長、工資上升，許多包商進場意願低。
建商為降低成本而不斷「換包、壓價、拆分工程」，品質與時程更難控制。營造端的不確定與追加成本，使得工程更容易中斷甚至爛尾。
5. 政府審查與法令流程過長
包括都更核定、建照核發、施工變更、使照取得等流程複雜、拖長時間。
一旦行政流程延宕，加上政策搖擺不定，建商計畫進度被迫延後，容易資金卡死。亦即制度效率不彰，讓建商面臨更多不可控風險。
後果嚴重：
無法取得房屋：付了錢卻拿不到房子。
價金難追回：已付的頭期款、工程款甚至銀行貸款撥付的部分，追討困難。即使有「預售屋價金信託」機制，若信託資金不足或被挪用，購屋者仍可能蒙受重大損失。
背負貸款無房住：若銀行貸款已撥款給建商，購屋者仍需持續還貸，卻無房可住，陷入「錢房兩失」困境。
後續處理耗時耗力：需組自救會、打官司、找續建，過程艱辛且結果難料。

二、 履約與完工風險
🔹工期延宕： 建商可能因資金、缺工、缺料、行政程序、天災或自身管理問題導致工程嚴重延遲交屋，影響購屋者入住或資金規劃。
🔹工程品質疑慮：預售階段無法看到實體房屋，僅能依賴樣品屋、設計圖和建商信譽判斷。完工後可能出現建材降等、施工瑕疵、設計變更、公設縮水等問題，與預期落差大。
🔹建照、使照取得風險：若建商無法順利取得建造執照或使用執照（例如違反法規、鄰損糾紛），將導致無法合法開工或交屋。

三、 市場與價格風險
🔹房價下跌風險：預售屋從購買到完工通常需2-4年。若期間房市反轉下跌，交屋時房屋市價可能低於購買價，造成帳面損失（尤其若貸款成數高）。
🔹轉售困難與限制：預售屋在完工前轉售（俗稱「換約」）需符合法規（如簽約後滿一年或特殊條件），且可能被課徵高額稅負（房地合一稅45%），流動性較差。若市況不佳，可能難以脫手或需賠售。

四、 合約陷阱與資訊不對稱風險
🔹定型化契約不平等條款：建商提供的契約可能暗藏對消費者不利的條款，例如：
🔹過低或模糊的違約罰則：對建商延遲完工的罰金比例過低或計算方式模糊。
🔹苛刻的退戶條件：購屋者想解約時，建商可能沒收高比例價金（最高不得超過15%）。
🔹建材設備「同等級」陷阱：契約中建材設備品牌型號標示不清，或用「同等級」字眼，交屋時可能被替換成較低階產品。
🔹面積誤差找補限制：雖有法定誤差容許範圍及找補規定，但建商可能設定對己有利的條款。
🔹廣告不實與銷售話術：樣品屋、廣告DM可能過度美化或誇大（如景觀、公設機能、未來發展），實際完工後落差大。銷售人員口頭承諾事項若未寫入契約，難以追究。
🔹隱藏的土地抵押權：建案基地可能在銷售前已被建商設定高額抵押權給銀行。若建商倒閉，銀行行使抵押權拍賣土地，將嚴重影響購屋者權益（即使有預售屋買賣契約存在）。

五、 財務規劃風險
🔹自備款分期壓力：預售屋付款通常分為「簽約金」、「開工款」、「工程期款」（按工程進度分期繳納）、「貸款」等。購屋者需在交屋前持續支付工程款，若財務規劃不當或突發變故，可能面臨繳款壓力。
🔹貸款條件變動風險：
🔹核貸成數不足：預售屋簽約時銀行僅提供「預估」貸款成數。待2-4年後完工申請貸款時，若個人財力變化、銀行政策緊縮、央行升息或房屋鑑價不如預期，可能導致核貸成數不足，需臨時籌措大筆自備款。
🔹利率上升風險：交屋時若遇升息循環，房貸利率可能比簽約時預期的更高，加重還款負擔。

六、 其他風險
🔹鄰避設施或環境變遷：預售階段周邊環境尚未定型，交屋後可能發現附近有嫌惡設施（如變電所、殯儀館、大型基地台）或環境變差（如交通更擁塞）。
🔹施工期鄰損風險：施工期間可能造成鄰房損壞，產生糾紛，影響居住環境。
🔹「客變」的潛在糾紛：雖是預售屋優點，但若溝通不清或變更設計未詳細載明於契約附件，交屋時易生爭議。

如何降低購買預售屋風險？ (重要避險策略)

1. 慎選建商：
🔹信譽與經驗：優先選擇財務穩健、業界口碑佳、有多年實績且無不良紀錄的老牌建商。查詢過去推案是否如期完工交屋。
🔹查詢建商評鑑：參考相關機構（如中華信評、銀行內部評等）或媒體對建商的評鑑報告。
🔹避免「一案建商」：新成立或僅推過極少案子的建商風險相對較高。

2.  嚴格審閱契約：
🔹使用政府版契約：確認建商使用的是內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」版本。
🔹逐條審閱：
特別注意「付款條件」、「違約罰則」、「交屋期限」、「保固條款」、「建材設備品牌型號」、「面積誤差找補方式」、「土地抵押權註記與解套條款」等關鍵條款。務必要求將銷售人員口頭承諾寫入契約或附加條款。
🔹尋求專業協助：簽約前可付費請「地政士」（代書）或熟悉不動產的律師審閱契約。

3. 確認「預售屋價金信託」執行完善：
🔹要求提供信託契約影本：確認建商有依規定辦理價金信託，並了解受託銀行、信託專戶名稱。
🔹確認信託機制：了解是「價金信託」還是「不動產開發信託」，以及動撥條件（是否嚴格按工程進度且需第三方查核）。最好選擇動撥條件嚴謹的信託方式。
🔹保留付款證明：所有支付給建商的款項，都應要求匯入「信託專戶」，並保留匯款單據。

4. 查詢土地產權與抵押狀況：
🔹申請土地登記謄本：確認建案基地是否有被設定高額抵押權？抵押權人是誰？設定金額多少？過高的抵押權是警訊。
🔹了解解押計畫：契約應明訂建商何時、如何塗銷土地上的抵押權（通常應在交屋前完成）。

5. 量力而為，做好財務規劃：
🔹評估繳款能力：仔細計算從簽約到交屋所需支付的所有自備款（工程期款），確保財務可負擔。
🔹保守估計貸款：將銀行「預估」貸款成數打折扣（例如預估8成，自備款至少準備總價的25-30%），預留緩衝空間以應付核貸不足的狀況。
🔹考慮升息影響:評估若房貸利率上升2-3%，自己是否還能負擔月還款額。

6. 保留所有證據：
🔹保存所有文件：包括廣告DM、樣品屋照片/錄影、購屋預約單、買賣契約書、付款收據/匯款單、建商通知、與銷售人員的溝通紀錄（如Line對話）等。務必保存所有書面證具亦即任何變更或承諾，都需要求建商以書面確認，以備日後訴訟舉證所用。

總結：
購買預售屋是一項高風險、高複雜度的交易。最大的風險莫過於建商倒閉導致的「爛尾樓」，這會造成購屋者嚴重的財務損失與精神壓力。除此之外，履約風險、市場風險、合約陷阱、財務規劃風險等也需高度警惕。

降低風險的核心在於：
🔹慎選財務穩健、信譽卓著的建商。
🔹嚴格審閱契約，確保權益條款完善。
🔹確認價金信託機制落實且動撥條件嚴謹。
🔹充分了解土地抵押狀況。
🔹量力而為，做好最壞的財務準備。
🔹購買前務必做功課，諮詢專業人士（地政士、律師、房產顧問），切勿僅聽信銷售人員的一面之詞或衝動購買。預售屋的「未來性」充滿不確定性，務必謹慎評估自身風險承受能力。

事前契約審閱及事後糾紛均應尋求專業律師協助。

聲明：本文經本所主持律師李明諭律師授權登載，內容僅供一般法律知識參考。如需轉載，請務必載明出處「政諭法律事務所」並附上原文連結。


2025/06/15